Veröffentlichungen

Neuigkeiten

Gefährliche Mietrückstände

Wohnraum ist knapp, auch in Bruchsal und Umgebung. Deshalb sollte jeder Mieter aufpassen, dass er keine Kündigung des Mietvertrags riskiert. Wie eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 08.12.2021 zeigt, können auch relativ geringe Mietrückstände zu einer fristlosen Kündigung führen.

In dem entschiedenen Fall hatte die Mieterin im Januar 2018 135,41 € zu wenig Miete bezahlt, im Februar blieb sie dem Vermieter die volle Miete in Höhe von 704,00 € schuldig. Dies nahm der Vermieter zum Anlass, den Mietvertrag zu kündigen. Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof entschieden hat. Die Mieterin muss jetzt ausziehen.

Das Recht des Vermieters zur Kündigung ergab sich aus den Vorschriften der §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB. In dem für alle Mietverhältnisse geltenden § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a steht: „Ein wichtiger Grund (für die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses) liegt vor, wenn der Mieter für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist“. Für Wohnraummietverhältnisse besagt § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB, dass der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen ist, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt.

Die Vorinstanz, das Landgericht Berlin, hatte gemeint, dass die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB nur erfüllt seien, wenn für jeden der beiden aufeinanderfolgenden Monate ein nicht unerheblicher Mietrückstand vorliege. Da die Mieterin im Januar 2018 nur einen relativ geringen Mietrückstand hatte, lägen die Voraussetzungen dieser Vorschrift nicht vor.

Der Bundesgerichtshof hat dem widersprochen und auf den Gesamtrückstand abgestellt, weil es genau so auch im Gesetz steht: wenn die Rückstände für 2 aufeinanderfolgende Monate bestehen und insgesamt mehr als die Miete für einen Monat betragen, besteht ein Recht zur fristlosen Kündigung nach den oben genannten Vorschriften.

Für den Mieter ist es also sehr gefährlich, wenn er 2 Monate hintereinander die Miete nicht oder nur teilweise bezahlt und hierdurch Rückstände von mehr als einer Monatsmiete entstehen.

Wenn das zum ersten Mal passiert ist, hat der Mieter aber noch die Möglichkeit, die Kündigung zu heilen, indem er den gesamten Rückstand begleicht. In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall war das für die Mieterin nicht mehr möglich, weil sie bereits weniger als 2 Jahre zuvor schon eine fristlose Kündigung erhalten und damals die Kündigung durch Begleichung der Rückstände geheilt hatte. Ein zweites Mal innerhalb von 2 Jahren ist das nach § 569 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB nicht mehr möglich.

Text: Kristin Krüger, Rechtsanwältin